مجلة الكبار فقط يقرؤها الكبار إقتصادية , فنية , رياضية
أجرى الحوار : باهر السليمي
* الاستثمار العقاري يمثل 16% من الناتج المحلي القومي وهو استثمار خدمي متساويا مع الاستثمار الانتاجي وهذه معادلة غير صحيحة وغير مربحة ولابد أن يزيد الإنتاجي عن الخدمي
* إتجاه بعض المطورين العقاريين إلي الأستثمار على مساحات أقل وبناء وحدات بمساحات صغيرة يعد أحد المؤشرات الجيدة في الفترة المقبلة
* رغم ارتفاع مؤشرات تصدير العقار المصري لكنه ليس بديلا ، ويظل رغبة الشراء المحلي هو العنصر الأساسي
* استثمار الدولة في متوسطي ومحدودي الدخل أفضل للمواطن المصري من الاستثمار في الفاخر
* من الإيجابيات في الفترة الراهنة خروج قانون ” العقد المتوازن” للنور وأتمنى تفعيله لتحقيق العدالة
* المواطن المصري ” فرس الرهان ” وعلى أكتافه تنهض البلد .. وأقول له تحمل لمستقبل أفضل
* قانون التصالح على مخالفات البناء يحل التعامل مع حالة أصبحت قائمة ولابد من التعامل معها
…………………
بنبرة ملؤها الثقة والتفاؤل أكد المهندس درويش حسنين .. النائب الأول لرئيس أتحاد المقاولون العرب في حوار خاص مع مجلة ” الكبار ” على أن
السوق العقاري المصري بخير ومطمئن حيث المعطيات تشير إلى ذلك ، وأضاف أن الاستثمار العقاري في مصر يمثل 16% من الناتج المحلي القومي متساويا مع الاستثمار الصناعي والزراعي والاستثمارات الأخرى المنتجة استثمارات أنتاجية ولابد أن تكون أعلى من الخدمية موضحا أن هذه المعادلة غير صحيحة وغير مربحة حيث أن الاستثمار العقاري خدمي فحين أن الاستثمار الصناعي والزراعي منتج .
وأشار درويش إلى أن إتجاه بعض المطورين العقاريين إلي الأستثمار على مساحات أقل وبناء وحدات بمساحات صغيرة يعتبر أحد المؤشرات الجيدة في الفترة المقبلة. ويتمشى مع متطلبات السوق وأمكانياته واحتياجاته.
وقال رغم ارتفاع مؤشرات تصدير العقار المصري لكنه ليس بديلا عن المستهلك المحلي ، حيث يظل رغبة الشراء المحلي هو العنصر الأساسي.
وكشف المهندس درويش حسنين عن واحدة من أهم الإيجابيات في المرحلة الراهنة هي خروج ” العقد المتوازن ” للنور متمنيا تفعيله حتى تتحقق العدالة بين جميع الأطراف. كما أن صدور قانون التصالح في مخالفات البناء ولائحته التنفيذية يعتبر مؤشرا هاما للتعامل مع حقيقة قائمة لابد من التعامل معها .
المزيد من التفاصيل في هذا الحوار ..
* بداية .. ما هي رؤيتك للسوق العقاري خلال الفترة الراهنة ، التي يرى البعض أن السوق خلالها يمر بحالة من الهدوء النسبي مع زيادة المعروض العقاري ؟
** السوق العقاري المصري دائما جذاب وفي حالة مطمئنة .. فإذا أخذنا في الاعتبار حالات الزواج السنوية حيث تقول الأحصائيات أنها تتراوح ما بين 500 إلي 600 ألف حالة زواج سنويا ، وإذا أخذنا في الاعتبار أيضا الأشقاء العرب الذين يرغبون في تملك وحدات سكنية سواء بغرض الإقامة أو الأستثمار ، وكذلك ما يعرض في السوق .. وعليه فأن السوق العقاري مطمئن وحالته مطمئنة بالأخذ في الأعتبار الرغبة الشرائية وما ينتج فعلا من المطورين العقاريين المختلفين .
أتحدث الأن عن الرغبة الشرائية والقدرة الشرائية وأريد هنا أن أفصل بينهما ، فالرغبة الشرائية تأكدنا كما ذكرت أضافة إلى الشراء بغرض الأستثمار وهي شريحة موجودة حيث أن لديه الوحدة التي يقيم بها لكنه يود تملك وحدة سكنية وإعادة بيعها في مرحلة لاحقة وهى شريحة ليست بالقليلة وتكون رغبتها في الشراء عنوانها أن العقار في مصر دائما قيمته ترتفع ولا تنخفض أبدا ، الأمر الثاني أن هناك من يرى أن مثل هذا الأستثمار من الناحية الدينية أفضل من أن يدخروا أموالهم في البنوك يحصلوا على فوائد .
بهذه المعطيات نرى أن السوق العقاري المصري مطمئن .. فالرغبة الشرائية موجودة، أما القدرة الشرائية فهل تتأثر بالأحوال الاقتصادية، لكن يعوض ذلك وجود أعداد كثيرة من المصريين في الخارج التي تحسنت ظروفهم من حيث الدخل بسبب الارتفاع الكبير في العملات الأجنبية.
معادلات كثيرة منها الإيجابي ومنها السلبي ، في النهاية أرجح كفة الإيجابيات أكثر من السلبيات ، قد أكون أنا متفاءل بطبعي ، لكن هو تفاؤل لا يخلو أبدا من حسابات دقيقة ، أميل الشريحة المتفائلة للحسابات وهى أفضل كثيرا من الشريحة المتشائمة للحسابات، ولدي أسبابي لهذا التفاؤل وهى أن السوق العقاري المصري بخبر.
* هل ترى أن هناك زيادة متوقعة للأسعار خلال النصف الأخير من عام 2019 أو مع بداية العام الجديد ؟
** زيادة الأسعار لها مؤشرين مهمين ، ما يؤثر في زيادة الأسعار زيادة التكاليف وهذا يدخل فيه قرارات اقتصادية تؤدي إلى زيادة تكاليف المواد الداخلة في صناعة العقار ، ويؤثر فيها أيضا الرغبة والقدرة الشرائية، فمن الممكن أن تكون هناك زيادة في التكاليف ولكن يخوضها وجود رغبة وقدرة شرائية، وزيادة التكاليف أمر طبيعي .. لم يحدث على مدار السنوات الماضية أنه حدث أنخفاض في التكاليف أو أنخفاض في أسعار الوحدات ، بل في تزايد وأسبابه منطقية ومعروفه، تكاليف البناء ترتفع وكذلك الأجور لمواجهة الأعباء المعيشية ، محور الكلام الزيادة السنوية كم تبلغ نسبتها ؟ .. هذه تختلف من مكان لأخر طبقا للقرارات الاقتصادية المودة في كل مكان على حدة .
ما أريد أن أؤكد عليه هو أن السوق لدينا بخير لأن معطياته كثيرة سواء من الداخل أو الخارج ، لا نخشى من شئ ، وما أود قوله أن هناك كثرة في المعروض وهناك من يقول أن الاستثمار في العقار هو الأربح والأفضل ، يظل المحدد المهم هو كيف يطور المطور العقاري من أدائه حتي يكون جاذبا لراغب الشراء .
المرحلة القادمة ستكون مع أرتفاع الأسعار، لذا يجب أن يكون التوجه للوحدات صغيرة المساحة وهذا يؤدي إلي أمرين مهمين الأول ؛ تكاليف شرائها أقل والثاني ؛ تكاليف صيانتها أقل ، وهذا ما يجب على المطور العقاري أن يضعه في حساباته وأن يخفض من المساحات المعروضة حتى تقل قيمتها البيعية لتكون في متناول عدد كبير من راغبي الشراء بالأضافة إلى قلة تكلفة الصيانة فيما بعد .
* كم تبلغ نسبة الاستثمار العقاري من الناتج المحلي القومي .. وكيف تفسر ذلك ؟
** هناك مؤشر إلي أن الاستثمار العقاري يمثل تقريبا 16% من الناتج المحلي القومي طبقا لأخر أحصائيات، الاستثمار الصناعي والزراعي نفس النسبة ، وهذه معادلة غير صحيحة وغير مربحة لأن الاستثمار الزراعي والصناعي استثمار منتج أما الاستثمار العقاري فهو خدمي ولا يجب أن يكونا متساويين، لابد أن يكون الاستثمار المنتج أكثر بكثير من الأستثمار الخدمي ، هذه المعادلة تقول أن الاستثمار العقاري أخذ مساحة كبيرة والخدمي مساحة أقل ، لو تحدثنا بنظرة شمولية وكمواطن مصري أتمنى أن ترتفع في الفترة القادمة نسبة الاستثمار المنتج وتزيد عن الاستثمار الخدمي ” العقاري ” ، ليس معنى ذلك أن يحدث تخفيض للاستثمار العقاري عن 16 % ، لكن ما أعنيه أن يرتفع الاستثمار المنتج ” الزراعي والصناعي والسياحي ” حتى يصل إلى 25 أو 30 % وهذا ينعكس بالتبعية على الاستثمار العقاري بالإيجاب .
* هناك أواجه من قبل المطورين العقاريين للحصول على أراضي بمساحات صغيرة حتى يتمكنوا من تنميتها .. فكيف ترى ذلك الأوجاع ؟
** أتفق تماما مع ذلك وأنا مع فكر المساحات الصغيرة في الأراضي وأيضا المساحات الصغيرة في الوحدات السكنية نفسها ، كما ذكرت من قبل ، اليوم الشباب المقبل على الزواج لا يفكر في الأسرة الكبيرة ، التكاليف المعيشية ارتفعت ، وفي المقابل سيكون التقليل من هذه الأعباء بالتقليل من عدد أفراد الأسرة.
* ما هى أبرز العناصر التي شهدها السوق العقاري مؤخرا وتدعم استمرار نشاطه خلال الفترة المقبلة ؟
** السوق العقاري – كما ذكرت – بخير وهذا كلام أكيد .. من الممكن أن تتأرجح أحواله من فترة لأخرى بالزيادة والنقصان في درجات قليلة طبيعية غير مقلقة .
بدء أتجاه بعض المطورين العقاريين إلي الأستثمار على مساحات أقل وبناء وحدات بمساحات صغيرة يعتبر ذلك أحد المؤشرات الجيدة في الفترة المقبلة ، كما أنها تخف الأعباء التمويلية على المطور الأساسي وتخل القيمة الشرائية على من يرغب في الشراء وأعتبر ذلك مؤشر جيد في المرحلة القادمة وبدأت وظاهره تتضح مع عدد من المطورين والتفكير بهذا الشكل.
في السنوات السابقة كان المطور يشتري مساحات كبيرة وتطورها على مراحل ، هذه المساحات الكبيرة كانت تفرض عليه أعباء مالية كبيرة وألتزامات قد يتأثر السوق ولديه هذه المساحات فيصعب عليه استثمارها بشكل جيد ، بالاستثمار على مساحات صغيرة ووحدات سكنية صغيرة هو عنوان المرحلة القادمة.
* مع توجهات الدولة للتوسع في تصدير العقار المصري للخارج .. كيف ترى ذلك ؟
** تصدير العقار المصري للخارج علت النبرة فيه والكلام عنه بعد أرتفاع أسعار العملات الأجنبية حيث أن هذا ا لأرتفاع أعطى فرص كبيرة لمن يقيم خارج مصر أو الأخوة العرب للشراء في مصر لأنه يمتلك العملة الأجنبية التي عند تحويلها إلى العملة المصرية يحصل على مبالغ كبيرة لم يكن يحصل عليها من قبل.
الوحيد الذي لا يتأثر لأرتفاع أسعار الوحدات هو المقيم في الخارج لأنه عندما زادت أسعار الوحدات نتيجة أرتفاع التكاليف لكنه زاد المتحصل نتيجة تحويل العملة الأجنبية ، وبالتالي مخاطبة هؤلاء والوصول لهم للشراء في مصر أحد الأمور المطلوبة في الوقت الراهن .
* هل نفهم من ذلك أن تصدير العقار المصري هو البديل عن المستهلك المحلي ؟
** لا .. أرتفعت مؤشرات تصدير العقار المصري لكنه ليس بديلا ، يظل رغبة الشراء المحلي هو العنصر الأساسي ، التصدير حالة لا نستطيع أن نعتبرها أساسية .
* هل العقار المصري من حيث التصميمات والتنفيذ قادر على المنافسة العالمية ؟
** طبعا .. هناك تجمعات كثيرة بها تصميمات وأسلوب تنفيذ جيد وجودة عالية .. بالعكس أحد عناصر الجذب لأي مستثمر عقاري لتسويق مشروعه هو تطوير التصميمات ، التنفيذ الذي يخرج منه منتج جيد ، هناك من يشتري على الخريطة وهناك من يشترى من مشروع قائم بالفعل ، عندما يجد المشتري منتج جيد وجودة في التشطيب والتنفيذ ترفع بدرجة كبيرة من رغبته في الشراء ، عكس إذا ما كان التنفيذ غير جيد أو بطئ أو الجودة غير عالية .. كل ذلك يدفع المشتري إلى أن يغير رأيه .
* في رأيك .. ما هى أبرز مميزات التصدير العقاري وما هى أهم العقبات التي تواجهه ؟
** التصدير العقاري أهم مميزاته جذب عملات أجنبية ، مخاطبة عميل قدراته الشرائية مستقرة ، ملتزم.
تتم إقامة معارض عقارية خارج مصر يعرض فيها المطورون منتجاتهم للمقيمين خارج مصر سواء مصريين أو الأخوة العرب ، أتمنى أن يكون هناك انضباط شديد ومزيد من الضوابط للمطورين الذين يعرضون منتجاتهم خارج البلد بحيث يكون القائمين على تنظيم هذه المعارض ضمان وتأكد بأن ما سيعرض في المعارض هي مشاريع قائمة وسبق لها الترخيص والأجراءات النظامية للأزمة لا تميل إلى التعطيل ولكن إلى التنظيم ، وأن هناك ما يشير إلى مصداقية هذه المعارض ، لأن أقل ما معرض خارج مصر يمثل الدولة بشكل أساسي .
* البعض يتوقع مرحلة فلترة للسوق العقاري الفترة القادمة .. ما رأيك ؟
** السوق العقاري شأنه مثل أي سوق أخر ، عادة في أي نشاط من الأنشطة يكمل في النشاط الملتزم في كل ما يتفق عليه ويخرج من النشاط الغير ملتزم . والألوان يعني ألا زاد بالعقود التي وقعها مع عملائه و الألتزام بالشروط التي تضمنتها تراخيص البناء ، سيخرج من السوق العقاري الغير ملتزم وهذا أمر طبيعي .
أنصح راغب الشراء أن يبذل مزيدا من الجهد والبحث ولا تكون غايته مجرد الشراء .
* حدثنا عن عوامل جذب الاستثمار العقاري في مصر ؟
** مصر حباها الله بكثير من المزايا .. أولا شعب جميل ، خفيف الظل ، كريم ، جاذب لغير المصري أن يتملك داخل مصر . بلدنا بكل المقاييس بلد أمنة ، كذلك المصري الذي سافر وترغب لسنوات طويلة واستقر خارج مصر لكن يظل مرتبط أرتباطا وثيقا ببلده .
وكما ذكرت لا أخشى على الاستثمار العقاري، قد تتغير في فترات الرغبة الشرائية من وقت لأخر لكن تظل موجودة.
طبعا لا أخفي أن السوق كثر فيه المطورين تحت عنوان أن هذا الأستثمار مربح وآمن وبدأ يعمل فيه كل من لديه القدرة ومن ليس لديه القدرة ، وهذا مؤشر غير مريح لكن لا تستطيع أن تضع غير القوانين المنظمة للبناء .. المحدد الرئيسي راغب الشراء فهو عليه أن يبذل الجهد ويبحث ويرى ولا مانع أن يرى تاريخ المطور ، أنجازاته السابقة وهل كان ملتزما أم لا.
* هل كثرة المطورين في الوقت الراهن أدى إلي تشابه في الأفكار ؟
** لا أستطيع القول أن هناك تقليد ، بالعكس هناك عدد من المطورين قاموا بتطوير في التصميمات والخدمات التي يقدم أنها وتحديدا داخل التجمعات السكنية وغيرها.
من يقلد تقليد غير مدروس سوف يخرج من السوق ، وارغب الشراء المصري يحمل من الذكاء العالي وأنا أطلب منه أن يبحث وذلك للوصول لأفضل وحدة بأقل سعر.
* كيف ترى دخول الدولة قطاع الإسكان الفاخر ؟
** كنت أفضل أن تستثمر الدولة في إسكان متوسط ومحدود الدخل ، هذه وجهات نظر وقد تكون وجهة نظري خاطئة .
* هل الدولة لديها أمكانية منافسة القطاع الخاص في هذا الإطار ؟
** أكيد لديها أمكانية ليست متوفرة لدى القطاع الخاص ، لكن القطاع الخاص لا تستطيع أن تلزمه باستثمار بعينه ، فهو حر طالما أن الاستثمار حسب القوانين والأنظمة ، لكن مع الدولة الأمر يختلف لابد أن يكون استثمارها موجه بشكل أكبر متوسطي ومحدودة الدخل .
* كيف ترى أسعار الأراضي التي تطرحها وزارة الإسكان حاليا ؟
** أسعار الأراضي يحكمها راغب الحصول على الأرض ، إذا رأى أنها غالية لا يشتريها ، أنما إذا رأى أنها مناسبة يشتريها ، الدولة تضع الأسعار التي تريدها , وراغب الشراء من واجبه أن يدرس وين أحد أن السعر مناسب ، لكن إذا كانت الدولة ترفع الأسعار من أجل الدخل القومي فأهلا وسهلا وهذا حقها وواجبها ، الطرف الأخر عليه التأكد والشراء بالسعر الذي يناسبه ويناسب استثماراته.
* ما تقييمك لمشروع العاصمة الإدارية الجديدة ؟
** هذا المشروع أنا معه تماما .. لأن القاهرة أصبحت مرهقة ، تعدادها ومعانيها ، بالخروج للعاصمة جديدة تخطيط جيد .
* ما رأيك حول تحفظات بعض الشركات الكبرى من الاستثمار في العاصمة الجديدة ؟
** يظل أي استثمار في أي مكان ، هناك من يراه جيد ومناسب وهناك من يراه عكس ذلك ، وهذا أمر طبيعي ولا يقلق . أي استثمار له مؤيديه وله المحافظين عليه . وأرى أن مشروع العاصمة الجديدة ممتاز لأنه يخفف العبء بشكل كبير عن العاصمة القديمة .
* كيف ترى مبادرة الحكومة مع المطورين العقاريين لدعم الاسكان المتوسط ؟
** مبادرة جيدة ، وأنا مع قيام المطور بدور في الاسكان المتوسط ويجب أن يعوضه شئ محفز له لدخوله في هذا القطاع مقابل أتاحت الأرض ، ويكون هناك شكل من أشكال التحفيز لقيام المطور بهذا الدور .
* ما هى أهم العقبات التي تواجه قطاع المقاولات والتشييد ؟
** أرتفاع أسعار التكاليف ، ففي فترات كانت أسعار المواد الداخلة في المقاولات والتشييد بسعر ما ، هذه الأسعار أرتفت بعد تحرير سعر الصرف ، فما كان من المقاول إلا أن يكلف بأسعار أعلى مما كان مقدر لها ، الآلية أن جهات التعاقد تعوض المقاول وحسب النظام على هذه الزيادة لأنه إذا لم يعوض لا يستطيع استكمال المشروع وهذا التعويض له شقين القيمة وتاريخ الصرف .
* هل الحكومة تماطل في حل هذه الأزمة ؟
** أعتقد أن هذه الأزمة خلقت أعباء مالية كبيرة على جهات التعاقد ، قد تكون خارج الميزانيات المسموح بها ، لجهات التعاقد قد يكون لديها شقين الزيادة ثم يأتي ويبحث عن التمويل اللازم لهذه الزيادة ، وطبعا هناك ميزانيات للدولة متاحة تحتاج لجهد.
منذ فترة كان هناك ما يسمى بعقود الأذهان ، والمقصود بها منع صرف أي زيادات حتى لو تغيرت الأسعار بقرارات سيادية .
أطالب أن العقود في المرحلة القادمة تنص على تغيير شروط هذه العقود ، بحيث تضمن حقوق كل الأطراف ، وإذا لم يرد في العقد هذا الضمان ، لا تستطيع الجهة الإدارية أن تصرف ، لكن لابد من تعديل العقود ، وهو ما نطلق عليه العقد المتوازن ، معناه حماية حقوق كل الأطراف ، يأخذ كل طرف حقه ، وإذا لم يحدث ذلك تنتهي العملية نهاية غير صحيحة . العقد المتوازن الذي نتحدث عنه في أتحاد المقاولين هو العقد الذي ينظم علاقة عادلة بين المقاول وجهة التعاقد.
* بعد مرور 3 سنوات تقريبا على قرار تحرير سعر الصرف .. كيف تراه الأن ؟
** قرار صحيح .. لأنه يقول هذه هى العلاقة الحقيقية بين الجنيه المصري والعملات الأجنبية ، فماذا كان قبل ذلك ؟ كان هناك سعر ان أحدهما رسمي والأخر في السوق وكان هناك فجوة كبيرة بينهما ، بعد هذا القرار أصبح السعر واحد ، أما التبعات فهو أمر أخر .
* ما الرسالة التي تود توجيهها في نهاية حوارنا ؟
** هناك بعض الأمور الإيجابية التي حدثت في الفترة الماضية منها خروج العقد المتوازن للمقاولين بصورة عادلة ، حيث أن الأمور في الفترة السابقة كانت تحمل أشعارنا للمقاولين ولم تكن تؤدي إلى خروج المقاولة إلى شكلها الصحيح والسليم لأن أساس العلاقة هى العدل ، إذا حصل كل طرف على حقه كانت النتيجة وقتها إيجابية لكل الأطراف ، أتمنى أن هذا العقد يفعل ويصبح هو الوثيقة التي تنظم العلاقة بين المقاول وجهات التعاقد وأن ينفذ ذلك بين المقاولين والجهات الحكومية والمقاولين والقطاع الخاص حتى يستقر أحوال المقاولات في مصر لاستقرار الحقوق يخرج منها مشاريع بالجودة المطلوبة.
كما أن صدور قانون التصالح في مخالفات البناء ولائحته التنفيذية يعتبر مؤشرا هاما للتعامل مع حقيقة قائمة لابد من التعامل معها .
واختتم رسالتي .. بالقول بأننا بمرحلة صعبة وهذا أمر طبيعي .. وهذه المرحلة المواطن المصري محمل فيها بأعباء كبيرة .. لكنه عبر حياته ” فرس الرهان ” وعلى أكتافه تنهض البلد .. وأقول له تحمل لمستقبل أفضل .
